Reanudación tracto registral interrumpido
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El tracto sucesivo es uno de los principios básicos que rige en nuestro derecho registral. Tiene su fundamento legal en el artículo 20 LH e implica, que para poder inscribir o anotar cualquier título por el que se declare, transmita, grave, modifique o extingan el dominio y demás derechos reales sobre un inmueble, se precisa constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, ya que si resulta que el derecho consta inscrito a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión o gravamen, la inscripción solicitada será denegada por el Registrador.
La interrupción del tracto sucesivo supone un importante obstáculo para la inscripción de un título en el que se declare, transmita, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales.
La realidad nos demuestra que es una situación frecuente que suele darse en varias situaciones. Existen títulos que transfieren la propiedad y que no llegan a pasar por el Registro de la Propiedad. Todo esto da lugar a que el dueño de la propiedad lo es pero no aparece en el Registro.
En ocasiones existe una primera compraventa a través de un documento privado en la que la persona que vende es el titular registral y dicha venta no consta inscrita o anotada en el Registro de la Propiedad.
La reanudación del tracto registral interrumpido permite hacer dicha inscripción a favor del titular real, solucionando así el problema. La persona titular no tiene que ejecutar la cadena de transmisiones que ha habido hasta la adquisición del bien.
El principio del tracto sucesivo aparece formulado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, suponiendo un requisito para poder inscribir o anotar títulos relativos a derechos sobre bienes inmuebles.
La nueva regulación para la reanudación del tracto sucesivo la encontramos en el artículo 208 LH y por remisión en el artículo 203 LH.
El sistema registral español tiene carácter voluntario no siendo obligatorio inscribir el título.
La inscripción en el Registro de la Propiedad no hace nacer los derechos, sino que tan solo el hecho de constar inscrito en el Registro de la Propiedad promete una serie de garantías jurídicas.
El ordenamiento jurídico español, en estos supuestos, ha previsto una táctica especial para poder inscribir un derecho.
Si la nueva titularidad no tiene acceso al registro por no haber accedido anteriormente alguna transmisión anterior del mismo derecho, puede iniciarse lo que se conoce como Reanudación del tracto.
Procedimiento reanudación tracto sucesivo
Para poder iniciar el procedimiento previsto en caso de interrupción del tracto sucesivo, se precisa que se den los siguientes requisitos:
- Ruptura firme del Tracto, es decir, que no conste inscrita una o varias transmisiones anteriores del derecho.
- La validez del título de quien adquiere.
La regulación de la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se contempla en el artículo 208 de la Ley hipotecaria que dice lo siguiente:
“No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada”.
El procedimiento debe de llevase a cabo mediante el inicio de un expediente notarial de jurisdicción voluntaria; indicándole al Notario cuál fue la última inscripción de dominio y todas aquellas que estuvieron vigentes.
Además todo ello debe de ir acompañado del título de propiedad, certificación catastral, delimitación de la finca y datos de los colindantes para que en el plazo de un mes poder manifestar lo que a su derecho convenga.
Si tramitado el expediente, existe acuerdo entre todos los citados, se procederá por el Notario a la firma del acta junto con todos los afectados y se extenderá la inscripción a nombre del interesado.
Si alguno de los citados no se presentase o se opusiera al expediente, el promotor puede iniciar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubiesen opuesto o no hubiesen comparecido, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en el que radique la finca.
En nuestro Despacho de Abogados Inmobiliarios de Bilbao entendemos perfectamente que este tema puede dar lugar a muchísimas dudas por lo que no dude en ningún momento en preguntarnos si así lo necesita.
Sea cual sea su situación ponemos a su disposición un equipo de abogados expertos en el tema en cuestión que le asesorará e informará con un lenguaje claro y entendible cuáles son todos sus derechos.
