Parcelaciones
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En urbanismo se considera parcelación urbanística a la división simultánea o sucesiva de un terreno, parcela o solar en 2 o más lotes nuevos, llevados a cabo en suelos clasificados como urbanos o urbanizables por el Plan General, o cuando pueda dar lugar a la formación de núcleo de población en el suelo no urbanizable.
Esta materia está regulada mediante el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Este Real Decreto contiene, en su capítulo II del título II, las reglas de los procedimientos destinados a la formación de fincas y parcelas, la relación existente entre ellas y los complejos inmobiliarios. Se definen los conceptos de finca y parcela y los supuestos en los que es posible la división o segregación de una finca.
En este Real Decreto también se indica que el notario exigirá en la autorización de las escrituras la documentación que acredite la conformidad y autorización administrativa, es decir, la licencia de parcelación otorgada por la administración competente.
¿En qué consiste el proceso de parcelación?
En primer lugar decir que es aconsejable estudiar esta nueva situación con la ayuda de un buen abogado especializado en Derecho Inmobiliario, asegurándonos que todo el proceso se lleva a cabo acorde a la legislación.
Entre las diferentes fases que completan el importante proceso de parcelación urbanística cabe destacar:
- Identificación de fincas sobre el terreno
- Levantamiento de acta de deslinde donde se recogen todo tipo de incidencias y disconformidades a lo largo del proceso de demarcación de la propiedad. Este trabajo debe de ser realizado en presencia de los colindantes
- Preparación del plano topográfico del terreno, así como de los accesos a la misma
- Revisión de toda la documentación de la propiedad
- División de las fincas conforme el plan general de ordenación urbanística
- Establecer las coordenadas de los lindantes de las fincas parceladas
- Preparación de los planos y memoria, describiendo detalladamente todo el trabajo realizado
- Replanteamiento y realización de la separación de las parcelas resultantes
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y certificación en el municipio
No hay que confundir los términos de Parcelación y Reparcelación, las diferencias existentes son muy importantes.
Mientras que la Parcelación es una actuación urbanística de división o segregación de terrenos, fincas o terrenos en 2 o más nuevas parcelas que deberán todas ellas cumplir con la superficie mínima prevista en el planeamiento; la Reparcelación supone una nueva configuración parcelaria de un terreno en situación rural que está en proceso de transformación a suelo en situación de urbanizado.
La normativa y legislación relacionada con la parcelación de fincas se divide en 2 ámbitos:
- El que tiene que ver con el registro y la parcelación catastral, de ámbito nacional
- El que tiene en cuenta los aspectos de ordenación urbanística y territorial perteneciente al ámbito autonómico y municipal
Solicitar licencia de parcelación
Una parcelación precisa de un levantamiento de planos de la parcela por lo que podría ser realizado por un arquitecto o ingeniero (técnicos y superiores).
La documentación que uno debe de entregar son los planos acotados y firmados de la o las fincas en cuestión.
Para solicitar la licencia de parcelación deben de presentarse los planos a escala de la situación y superficie de la parcela que se desea dividir, así como de las parcelas resultantes de la división o segregación.
Para realizar cualquiera parcelación, división o segregación de terrenos se necesita una licencia urbanística que sólo podrá conseguirse si las fincas resultantes cumplen la legislación urbanística y el planteamiento territorial y urbanístico.
Es requisito previo exigido por el Notario que para efectuar una escritura de parcelación se certifique documentalmente el consentimiento, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta la división o segregación acorde a la legislación que corresponda.
Si precisa de más información sobre el tema en cuestión tan solo debe de ponerse en contacto con nuestro equipo de Abogados Inmobiliarios de Bilbao, para que le asesoremos.
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