División horizontal de edificios, parcelas y terrenos
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A la hora de invertir en activos inmuebles, la división horizontal de los bienes raíces es un aspecto muy relevante que conviene tener en cuenta.
Qué es la división horizontal
La división horizontal de un edificio consiste en separar la estructura de un inmueble mediante un acto documentado público, en varias unidades registrables independientes.
Como resultado, cada una de estas fincas individuales tendrá un número catastral y un coeficiente de participación según la superficie total es decir, participa en forma de copropiedad y con poder de decisión sobre un determinado espacio colectivo.
De esta forma se crean las Comunidades de Propietarios, siendo lo contrario de lo que ocurre en las parcelas construidas sin división horizontal, donde todo el territorio constituye un bien único.
Actualmente las personas que viven en un inmueble que no sea de vivienda unifamiliar, se encuentran protegidas y se regulan mediante una Ley llamada de Propiedad Horizontal, por lo que será esta normativa la que se aplique.
El proceso de división horizontal de los bienes raíces es la fórmula más extendida entre los edificios de viviendas. Son las famosas comunidades de propietarios, en las que cada núcleo familiar ostenta la propiedad del piso en el que habita, pero al mismo tiempo, todos comparten derechos sobre las zonas comunes como son la fachada, los jardines, el patio, el ascensor, la piscina y, por supuesto, el suelo donde se asienta la estructura.
Cómo registrar la división horizontal de un inmueble
El procedimiento legal a seguir para establecer la división horizontal de los inmuebles en España se halla regulado por la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley del Suelo. No obstante, también han de tenerse en cuenta las normas urbanísticas vigentes de cada municipio.
Mediante la inscripción en acto público en el Registro de la Propiedad, se hace oficial la división horizontal. Para ello, es preciso rellenar una escritura de división horizontal con los datos más importantes de la estructura del edificio, sin olvidar las características técnicas como la superficie construida y habitable o la descripción de las instalaciones y los elementos comunes.
Al realizar el registro público de la división horizontal no solo se inscribe el acto en sí, sino que también se han de registrar de forma individual los elementos privativos del inmueble, como locales, viviendas, trasteros o garajes, si bien los bienes anexos se pueden inscribir de forma conjunta con el piso.
Para realizar la división horizontal de los elementos privativos es indispensable contar con la autorización de la junta de propietarios, disponer de un proyecto técnico firmado por un especialista (ya sea ingeniero o arquitecto técnico), que debe contener los datos necesarios para efectuar el registro y la segregación de los bienes. El informe debe estar refrendado por un notario.
Lo mas habitual es que sea el propio promotor inmobiliario el que ejecute la división del inmueble al finalizar la construcción, aunque todo el procedimiento puede ser realizado por los propietarios en cualquier momento siempre que se sigan los requisitos legales.
Por ello es posible la división horizontal en edificios antiguos de gran tamaño en diferentes bienes, en viviendas más pequeñas para su venta o alquiler o de una parcela construida sin división horizontal como pueden ser los suelos de fincas rústicas; o terrenos en donde hay un chalet, siempre que las ordenanzas municipales e informes técnicos lo permitan.
Para evidenciar el estado de división horizontal de un inmueble antiguo o de cualquier otro tipo de activo inmobiliario, tan solo es preciso solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. Esta información puede resultar muy relevante para conocer el uso y aprovechamiento potencial de un inmueble antes de comprarlo.
En nuestro despacho de Abogados Inmobiliarios Bilbao somos conscientes de la importancia de la división horizontal de los bienes inmuebles. Es por ello que contamos con grandes profesionales del tema en cuestión que le ayudarán de manera individualizada y eficaz.
También le informaremos debidamente sobre las cuestiones fiscales que corresponden a este tipo de situaciones y nos podrá hacer todo tipo de consultas que necesite durante todo el proceso.
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