Hipotecas y cláusulas abusivas
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Una meta para muchas personas es comprar la vivienda de sus sueños, y para lograr esta adquisición lo más común es que uno deba acudir a un préstamo hipotecario. Todo ello implica asumir un serio compromiso ante una entidad financiera.
Al respecto, es más importante que nunca el estar bien asesorado por un abogado experto en la materia antes de firmar una hipoteca; abogados como los que encontrará en nuestro Despacho Abogado Inmobiliario Bilbao, quienes velarán por sus intereses evitando la inclusión de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario.
En los últimos años han aparecido numerosas situaciones de hipotecas las cuáles contenían cláusulas, que posteriormente por parte del Poder judicial, han sido consideradas como abusivas.
Contrato Hipotecario
Lo primero que uno debe tener bien claro es que la hipoteca es una garantía real; es decir, recae sobre un inmueble, con el propósito de asegurar y afirmar el cumplimiento de una obligación principal.
De este modo, cuando el banco concede un crédito hipotecario para la compra de una casa, se debe establecer una hipoteca sobre dicho inmueble. De este modo al banco se le garantiza el pago del capital prestado y sus intereses.
De no cumplirse ni efectuarse esta obligación de la forma negociada y pactada, el banco tendrá derecho a ejecutar la hipoteca.
Lo anterior trae como consecuencia que se declare vencido el plazo para pagar la obligación y el inmueble sea subastado para que el banco se cobre.
Es evidente que este tipo de contratos son muy delicados, el impago de la deuda principal da lugar a la venta de la vivienda que tanto esfuerzo costó conseguir. Pero no solo eso, además del riesgo normal a asumir el prestatario se ve enfrentado a posibles abusos por parte de la entidad financiera en la que debiera de aceptar ciertas condiciones que empeorasen su situación como deudor.
Por todo ello es importante contar con el asesoramiento de un profesional experto en materia inmobiliaria y en derecho bancario, sobre todo en contratos hipotecarios.
Lo más aconsejable es que el abogado inmobiliario se halle presente desde el comienzo del proceso de solicitud del crédito hipotecario y de la firma del contrato. El profesional del derecho podrá verificar que el contrato hipotecario contiene los elementos esenciales, tales como el capital, los intereses, el tipo de hipoteca (fija, variable o mixta), el plazo y forma de pago, los cuáles deben estar desarrollados claramente en el documento.
Es de vital importancia que las cláusulas sean debidamente explicadas al cliente, así como los cálculos de intereses y cuotas mensuales a pagar. Todo ello evitará el que se produzcan abusos por parte de la entidad financiera.
Cláusula abusiva
Entre las principales características de los contratos hipotecarios, es que sus cláusulas están preparadas por los bancos, siendo muy poco probable entrar a discutirlas. No obstante, deben regirse por los principios de la buena fe y el equilibrio en las prestaciones.
Se consideran abusivas aquellas condiciones acordadas en el contrato por una de las partes que violen la buena fe, provocando desequilibrio en los derechos y obligaciones asumidos, en detrimento del consumidor.
El caso más conocido es el de la cláusula suelo. Cuando la hipoteca es de interés variable la entidad financiera se vale de un índice de referencia para realizar el cálculo de las cuotas que el cliente debe pagar mensualmente.
La idea es que, cuando el índice aumente, la cuota mensual también se vea incrementada; pero si este índice disminuye la cuota también se vea reducida.
Para salvar el margen de ganancia planeado, los bancos incluyeron una práctica que implantaba un mínimo de interés que consistía en que si el índice de referencia bajaba más de ese mínimo, esa disminución no se aplicaría y por tanto la cuota a pagar no bajaba.
Existen otros tipos de cláusulas que tienen igual condición, aunque los usuarios lo desconozcan:
- Cláusulas de vencimiento anticipado
- Redondeo al alza
- Intereses muy elevados
- Y otras semejantes.
El Tribunal Supremo español ha ido declarando nulas por abusivas este tipo de cláusulas.
No obstante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su día ya declaró que las cláusulas suelo no se ajustaban al Derecho de la Unión obligando a los Bancos a devolver el dinero a sus clientes.
De ahí la insistencia en consultar con un abogado antes de la firma de una hipoteca, para evitar riesgos innecesarios.
Si sospecha que la hipoteca firmada no está afectando a alguna de las cláusulas firmadas, no dude en preguntarnos.
Es importante tener en cuenta la fecha de firma de la hipoteca, puesto que muchas de las firmadas antes del 2015 incluyen la cláusula suelo.
Para reclamar una cláusula abusiva se necesita:
- La escritura de constitución de la hipoteca
- Facturas
- Carta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Al contactar con nuestro despacho Abogado Inmobiliario Bilbao, nuestro equipo experto en estos temas le facilitará toda la información necesaria y le orientará acerca de todos los pasos a seguir para comenzar el proceso de reclamación frente a la entidad financiera.
Además aunque la hipoteca sea totalmente válida pueden surgir dudas con respecto a su pago u otros aspectos financieros. Ante tal situación le ayudaremos a identificar si esa hipoteca es la más apropiada, solucionando las preguntas más habituales sobre el ámbito hipotecario (qué es y cómo funcionan los índices sobre los que se calcula la hipoteca, como el Euribor y el IRPH; dudas con la tasación del inmueble...).
