Expedientes de dominio
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El expediente de dominio es uno de los procedimientos para proceder a la inmatriculación de una finca o lo que es lo mismo, la primera inscripción de un inmueble que anteriormente no constaba en el Registro de la Propiedad, uno de los Registros existentes en España.
La regulación jurídica de este tema se encuentra regulada por el artículo 202 y siguientes de la Ley Hipotecaria, específicamente en los artículos 198 y siguientes.
Su objetivo es conseguir la concordancia entre lo registrado y la realidad jurídica.
Ha de tenerse en cuenta las características del expediente de dominio, a partir de la reforma de la Ley Hipotecaria del año 2015.
El expediente de dominio no es el camino para inscribir bienes de nuestros antepasados a nuestro favor obviando el trámite de aceptación y partición de herencia, ya que el bien no es de uno sin haber aceptado y partido la herencia con carácter previo.
Es la aceptación y partición de la herencia la que otorga esa titularidad, si el bien nos ha sido adjudicado.
Es importantísimo apuntar que la necesidad de iniciar un expediente se funda en el derecho de demostrar que se es propietario de un inmueble.
La inscripción en el Registro no es de carácter obligatorio, aunque si inevitable y muy necesaria el realizar este tramite.
Una vez que la finca aparece inscrita en el Registro queda constancia de quien es el dueño y puede probarse la titularidad, motivo por el cual resulta imprescindible e importantísimo realizar este trámite.
Si la finca no se encuentra registrada, difícilmente podrá demostrarse quién es el titular llegando a crear problemas legales en un futuro.
El expediente de dominio permite crear un título válido que sirve de base para la inmatriculación del inmueble. Es decir que no suple al título de propiedad, sino que justifica la adquisición en función de lo expresado por el artículo 2 de la Ley Hipotecaria.
Hasta la reforma en el año 2015 de la Ley Hipotecaria, el expediente de dominio tenía como objetivo atestiguar la acreditación del dominio entre otros efectos, a través de una tramitación ante la justicia.
El procedimiento se ha convertido en un acto de jurisdicción voluntaria que pasa a ser competencia notarial, lo que simplifica de manera el proceso, haciéndolo menos costoso.
Este procedimiento no solo es utilizado para la matriculación de fincas, sino también para modificar descripción, superficie o linderos de cualquier inmueble registrado, y para restablecer el tracto sucesivo interrumpido (historia, cambios en un periodo determinado del dominio de la propiedad). Es decir, el encadenamiento de inscripciones que conforman la historia de registros de una propiedad.
No obstante, si alguna persona interesada con motivos fundados formula oposición a la inscripción, puede pasar a ser competencia judicial.
Finalidades expediente de dominio
El expediente de dominio puede tener 3 finalidades:
- Inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad. Ha de realizarse una solicitud por escrito acompañada de la siguiente documentación:
- Título de propiedad: certificado obligatorio
- Certificación catastral
- Cargas o gravámenes u otros derechos constituidos sobre el inmueble
- Identificación de los propietarios
- Reanudación del tracto sucesivo, situación prevista en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria. La acción puede ser ejecutada cuando el titular del inmueble no hubiera adquirido su derecho directamente del titular anterior o sus herederos. La documentación a presentar es la siguiente:
- Escrito inicial de solicitud, junto con la última inscripción de dominio
- Documentos que acrediten tiularidad del bien por parte del solicitante.
- Rectificación de descripción, superficies o linderos. Estas rectificaciones se denominan “regularización de excesos de cabida”.
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