Agrupación de terrenos e inmuebles
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La agrupación de terrenos se trata de un procedimiento registral y catastral en el que a través de la realización de una escritura uno consigue una finca o terreno resultante con una nueva descripción registral y referencia catastral.
Es importante tener en cuenta que una agrupación y agregación no es lo mismo. La principal y fundamental diferencia se halla en el cálculo de los AJD (Actos Jurídicos Documentados) el cuál es calculado de forma diferente.
Al tratarse de un tema de cierta complejidad legal, es importante planearlo y estudiarlo bajo la supervisión de un buen abogado inmobiliario especializado en el tema, abogados profesionales como los que encontrará en nuestro Despacho de Abogados Inmobiliarios Bilbao, para así evitar errores y problemas en el futuro.
En una agregación la finca matriz es la que mantiene la referencia catastral y modifica al resto de fincas aportadas en la agregación.
Mientras que en una agrupación, las referencias de las fincas agrupadas desaparecen y se asigna una nueva referencia a la resultante.
Es habitual realizar agrupación de fincas colindantes, fincas contiguas aunque sin embargo, no es precisamente necesario. En esta situación debe justificarse, razonarse y explicarse la causa y/o finalidad.
Las fincas a agrupar no tienen porque ser del mismo propietario, pueden ser de dueños diferentes por lo que la resultante, será una finca en proindivisa quedando repartida en porcentaje según las fincas aportadas.
En el supuesto caso de que alguna de las fincas se halle gravada con una hipoteca o cualquier otro tipo de carga, estas cargas no harán extensibles a las demás.
Según el Reglamente Hipotecario, a la hora de hacer una agrupación el requisito que resulta fundamental es que las fincas a agregar de manera individualizada deben de tener una superficie mayor a la quinta parte de la superficie total de la finca resultante.
Para proceder a una agrupación de fincas se precisa proceder a escriturar la misma ante notario. En la escritura deberá hacerse constatar la unión de 2 ó más fincas en una misma haciéndolo constar en el Registro de la Propiedad con nuevo folio, número propio y nueva descripción.
Además deberá de presentarse en catastro el formulario 903 (declaración catastral por agregación, agrupación, segregación o división de inmuebles).
Además en la Dirección General de Catastro debe de mostrarse del formulario, una copia simple de la escritura que acredita la alteración, la certificación del Registro de la Propiedad y planos que describan gráficamente el estado previo y posterior a la agrupación con las cotas necesarias para el cálculo de superficies.
¿Qué diferencia existe entre una agregación y una agrupación de fincas rústicas?
A pesar de que agregación y agrupación aparentemente podría ser lo mismo puesto que se trata de juntar o aunar fincas rústicas tanto registral como fiscalmente, existe una gran diferencia:
En la agrupación de fincas, se “juntan” diferentes fincas lo que da lugar a una nueva finca con una nueva descripción y con una nueva referencia catastral, despareciendo las numeraciones de las anteriores parcelas.
En este caso no es preciso que las fincas pertenezcan a un mismo dueño, pueden ser incluso de dueños diferentes y lo que se hace es crear un proindiviso sobre la nueva parcela, en el porcentaje que corresponda.
En la agregación de fincas, a una más grande se añaden otras fincas más pequeñas. La finca matriz o principal conserva su referencia catastral, y lo que se hace es hacer una nueva descripción aumentando otra u otras parcelas cuyas referencias desaparecen. Un requisito imprescindible para poder hacer una agregación es que cada finca que se suma tenga al menos una superficie de al menos 1/5 parte de la finca resultante. Si este requisito no se cumple tan sólo se puede hacer agrupación y no agregación.
Según el art. 45 Reglamento hipotecario: La agregación de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se segreguen, a otra también inscrita, podrá realizarse siempre que ésta tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen.
Ambas dos, tanto la agrupación como la segregación, ha de realizarse en escrituras ante Notario.
Existe una diferencia fiscal entre agrupación y agregación importante:
- En la agregación tan solo se paga a Hacienda el 1,5% del valor de la finca que se agrega
- En la agrupación debe de pagarse el 1,5% del valor total de la nueva finca resultante después de la agrupación.
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