Desahucios
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El desahucio es la acción legal por la que una persona que ocupa o tiene arrendada una casa o terreno es expulsada.
El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos actualmente se encuentra regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, que sistematiza las relaciones entre los arrendadores e inquilinos de vivienda particular, establece una serie de motivos por los que el arrendador puede requerir al inquilino el desalojo del inmueble.
De todos estos motivos, el desahucio por impago es el más utilizado. El desahucio por impago es un proceso de índole legal que se establece cuando:
- El arrendatario no cumple con los pagos de alquiler estipulados en su contrato de arrendamiento o
- El propietario de un inmueble no hace frente al importe de las mensualidades de la hipoteca que recae sobre él.
Los problemas que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa muy poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda.
Cabe destacar que tan solo un 18% aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.
A la hora de arrendar un inmueble, es indispensable tener claros todos los puntos del contrato, sobre todo las cláusulas relacionadas con el pago del alquiler, puesto que evitará disconformidades en el futuro.
No obstante, si se cumple con lo estipulado en el documento que regula el acuerdo, el arrendador cuenta con 2 derechos primordiales, que son:
- Reclamar los pagos atrasados, siguiendo lo estipulado en el contrato si no se paga en tiempo y forma.
- Desalojar a los inquilinos y recuperar el inmueble.
La infracción más grave y peligrosa es que el inquilino siga en el inmueble, sin hacer frente al pago de la renta.
Impago de rentas
El impago de rentas se origina desde el mismo momento en que se produce un retraso en el pago de la renta. Por lo que no es preciso esperar a que pase un tiempo determinado antes de comenzar el proceso de desahucio por la vía judicial mediante la interposición de una demanda.
Antes de proceder al desalojo por no hacer frente al pago de alquiler en el tiempo y forma estipulado, el inquilino tiene una última oportunidad para evitar el desahucio.
En su artículo 22.4 la Ley de Enjuiciamiento Civil recoge que, si el arrendatario devuelve la deuda, y los posibles intereses existentes se puede evitar que el contrato de alquiler se resuelva.
El pago puede ser realizado de varias maneras:
- Efectuar el pago directamente al dueño frente a un juez o en notaría
- Mediante una cuenta judicial autorizada
- En caso de que sea un pago notarial, la transacción se realiza a un notario.
La interrupción del desahucio es una oportunidad excepcional y solo puede aplicarse una vez a lo largo del tiempo que dure el arrendamiento.
El procedimiento de desahucio por impago de alquiler aunque depende de muchos factores lo aconsejable es probar primeramente a través de la vía amistosa, es decir, mediante avisos verbales y sino, mediante el envío de un Burofax con acuse de recibo.
Si estas acciones no surten efecto, la única vía que quedaría sería la judicial, en donde el arrendador deberá presentar una demanda con la colaboración necesaria de un abogado y procurador.
El proceso de desahucio se realiza a través de un Juicio declarativo verbal,en el que el arrendador debe de solicitar al Juez la finalización del contrato de arrendamiento a la vez que el desalojo del inquilino moroso.
También, puede solicitar la condena del inquilino a pagar todas las cantidades que adeuda e incluso las costas de todo el proceso, es decir, el importe del abogado, procurador del demandante.
Partes involucradas en el desahucio
En el proceso se ven involucradas a 3 partes: el juzgado, el propietario y el inquilino.
- Juzgado: El funcionamiento del tribunal afectará mucho si la salida del deudor se acelera o se pospone. En realidad la carga de trabajo de los tribunales es tan grande que se ralentizan los procesos legales.
- Propietario: El abogado del propietario es el que está al pendiente de todo el proceso, elemento principal en este punto para que se agilice de manera más rápida el proceso de desahucio por impago.
- El inquilino: La duración del proceso va a depender primeramente del comportamiento del inquilino. Cuando este recibe una demanda en su casa, puede solicitar o no justicia gratuita.
Mediante el asesoramiento de un abogado profesional con suficientes conocimientos y habilidades, como los que encontrará en nuestro Despacho de Abogados Inmobiliarios Bilbao, puede lograr muy buenos resultados, puesto que puede conocer la respuesta del tribunal a cada carta que le envía casi en cualquier momento.
Con respecto al precio del proceso éste puede variar en función de los honorarios de abogado y procurador, puesto que estos pueden ser variables.
A modo orientativo puede decirse que el coste de este proceso puede rondar los 400 € para el pago del abogado y los 200 € para el pago del procurador.
Además de estos costes variables tendremos:
- Poder general para pleitos: documento notarial mediante el cual el arrendador concede poderes al procurador para que le represente ante el Tribunal. Este trámite puede hacerse de forma gratuita directamente en el juzgado; si no es así su coste puede rondar los 40 euros.
- Tasas judiciales: En el caso de tratarse de una persona física, las tasas judiciales para este proceso no existen. Para las personas jurídicas estas tasas rondarán los 150euros.
- Cerrajero: Este gasto no siempre es necesario puesto que el inquilino puede desalojar el inmueble de forma voluntaria.
Mediante modificaciones legislativas se ha intentado que estos procedimientos fuesen más rápidos, pero lo cierto es que debido a la saturación de los juzgados estos procesos se alargan en el tiempo.
A pesar de haber mejorado ostensiblemente con respecto a hace años, se estima que la duración media de un proceso de desahucio es de 5 meses.
Si es usted es el arrendador y su inquilino no paga el alquiler correspondiente o se atrasa, es importante que actúe lo antes posible.
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